[書評]【マンションは10年で買い替えなさい 著者:沖有人】流動性の高いマンション=資産価値の高いマンションの重要性。売れる!マンションとは。

住宅費が無ければ無理して正社員で働くことは無さそうな @tangerineです。

持ち家は「流動性が高い=比較的値下がりしない」ことが重要です。
本書ではライフスタイルに合わせて10年スパンで買い替える方法を指南。

広さやロケーションなどの融通が効くマンション渡り歩きを進めています。
もちろん出だしの手持ち資金は重要なところか。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)
沖有人
朝日新聞出版 (2012-12-13)
売り上げランキング: 4,748

ライフスタイルにあわせたマンション購入をすすめる

まずは、ライフスタイルに合わせたマンション購入を進めています。

かつての、賃貸アパート → 賃貸マンションor分譲マンション → 一軒家 コースは、
多様化したライフスタイルに必ずしも合致しないことを説明。

独身貴族、結婚、子育て、転勤、離婚、介護、年金暮らし、などなど、
ライフステージやその人の状況によって必要な広さやロケーションは千差万別。
このライフステージを考えると約10年スパンで現状にマッチしたマンションの購入を勧めています。

確かに、かつての1億総出稼ぎして、1億総中流目指して、1億総同じ生活、ではないです。
少子高齢化、離婚や婚外子のスタンダード化も進むし、結婚や子どもだって人それぞれ。

誰もが土地付き一軒家を持つ必要はありません。

10年で買い替えるには売れるマンションを選ぶ必要あり

ライフスタイルやライフステージに合わせてマンションを買い替えるには、
今住んでるマンションを売却して新しいマンションを買う必要があります。

つまり、資産価値の低いマンションを買って売却価格が少ないと、
この10年スパンでマンション住み替えプランはとん挫します。
あたりまえですが。

そのためには、高く売却出来る=資産価値の高いマンションを選ぶ必要性ありです。

資産価値の高いマンションとは?!本書で説明されておりますがピックアップ。

・まずは何よりも立地!もちろん駅チカ!
・スタンダードな間取りが需要多し!
・大規模マンションが相対的お得!
・面積は広いにこしたことはなし!

当たり前ですが、立地です。駅チカももちろんのこと、土地・エリアのレベルとかも。
あとは、自分好みの特殊間取りではなく、一般的な間取りが良いとのこと。
これは後述しますが、後で売るには需要が多い一般的な間取りの方が売りやすい。
大規模マンションは建築コストが安くなるので相対的お得です。
これは修繕費や管理費も戸数が多いと、下がってきます。
面積は、広いにこしたことはないようですが、あまり無駄に広いのは微妙なような。

売れる=需要が高い=一般的に人気というのが肝ですね。

10年スパンに新築を購入するメリット

ボクは中古で探す方が面白いと思うのですが、著者は新築を勧めています。

・設備やサービスなどが新品で最新なものを享受できる!
・大規模修繕の前であれば管理費や修繕費の値上がりがない!
・新しいほうが売れる!

これは確かに。リフォームせずとも、新品が享受できます。
マンションでの設備コストは、個人のリフォームでの調達より格安だし。

ボクの意見は、価格下落が落ち着いた中古を購入して、売却時もそんなに損しないこと。
新築だと一気に下落するから、ちゃんと見極めないと損幅が大きいんですよね。

いつか売る、を意識して選ぶこと

10年スパンで住み替えるので、いつか売る、を強く意識することが重要です。
自分の物ではなく流動資産。自分好みを押し付けない、万人受けするマンションです。

駅から遠いけど自然あふれるマンションより、駅チカマンションの方。
オレが気に入ったこの凝った間取り!より、一般的間取りの方が需要あります。

常に万人に向けて売れることを意識すること。
マンションを資産、とくに流動性を維持した資産として意識するのが重要です。

これはボクも今のマンションで強く意識しました。

・駅チカのマンションであること
・新築時からの下落幅が落ち着いた中古マンションであること

上記であれば、イザトいうときは損幅を抑えて売却できます。
3,500万円の新築マンションを10年暮らして売ったら2,000万だと損幅1,500万円ですが、
2,000万円の中古マンションを1,600万で売ったら損幅400万円です。

一番重要なのは初っ端マンション購入の手持ち資金!

本書のロジックは的を得ているのですが、一番のネックは初っ端マンションの初期費用。
初っ端のマンションをしっかり売り抜けないと次のマンションへ住み替えできません。

資産価値の高いマンションは、総じて高いです。
要は、東京23区の駅チカでエリアも聞こえのいい地名の新築マンションは5,000万円くらいします。
(もちろん、同じ価格規模でも価値下落するマンションもあるのでそこは目利き)
これを購入できる層はどのくらいいるのかどうか。
カツカツで購入しても、リスクを背負いこむことになるし。

親が資金提供してくれたり、所得や収入が平均以上の人が対象ですよね。

でも、本書のロジックは間違っていません。
ボクは、初っ端からこれからも中古物件で適用していこうと思いますし。

結婚したし、そろそろマンションかもーって値段と相談してギャラリー行って、
ふわふわしたままローン借りて購入というのは危険です。
しっかり、資産としてのマンションという勉強をしたほうが絶対将来のためです。

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